前言
英国拥有世界上最具侵入性的住户规划系统。它甚至锻炼甚至最小的发展 - 重新粉刷你的前门,铺设卫星盘,或铺设你的前花园。
由于规划权力在英格兰的365多个会议上传播,规划部门遭到骚扰,资助不足,您的申请是否被迅速有效地批准,或者在被拒绝之前批准,可能是运气和地点的问题。
允许的开发(PD)增加了额外的并发症。它提前授予全国各个住户的毯子规划许可,以获得小而无辅助的发展。除了它没有。公寓没有PD权限,在第二次世界大战后的大多数房屋中也没有大多数房屋。它们也受到复杂测试和条件的长期列表。对于大多数住户来说,允许的发展使其复杂化而不是简化延长或加强家庭的过程。
每年,每年都是直立的,守法的公民会受到执法程序的影响 - 被指控违反规划控制并面对撕毁延伸的前景或扭转他们认为是PD的其他形式的发展,或者有规划许可。如何导航这些波涛汹涌的水域?
接受专业的建议。只有0.01%(不是实际统计)的房主和小开发商雇佣特许城市规划师的服务。大多数人会从酒吧里的男人那里得到建议,或者倾听他们头脑中的声音。太多的人雇佣了错误的设计师,提交了错误的申请。在我处理过的大多数案例中,关键的错误都是在过程的一开始就犯的,房主在没有准备的情况下就放弃了一个体面的设计师的服务。
我是一个被打翻的欺骗者。我在环境局和地方议会规划部门担任一个城镇规划人员,在一个房地产开发公司和私人规划顾问之前,终于建立了纯粹的计划(Just-planning.co.uk),专门从事帮助住户和遇到规划问题的小开发人员。
作为一名市政规划者,我决定了数千个扩建项目和其他小规模开发项目的命运。我高兴地发出一个大大的红色“不”,几乎和发出一个勉强的绿色“是”一样频繁。我可以告诉你,规划者们确实从终结房主梦想的权力中获得了些许兴奋——委婉地说,这有时是一份工作中唯一有点乏味的福利。
设计师和申请人在委员会拒绝策划许可时令人沮丧,而无需真正使用它们来改进申请。这是一个公平的一点,但现实是规划者没有时间或资源(或倾向)来做设计师的工作。规划政策是公共信息 - 在申请之前要查看它们是重要的。
理事会规划者必须肩负一些责任。一些拒绝显然,显然,不公平。其他申请被拒绝,因为策划者误解了提案的性质或赶紧加工申请。一些决定是卑鄙的。一些规划者认为他们是在与申请人的战争中,保护家庭前面的完整性免受脱像分散。
当我作为一个委员会规划师的时候,我看到过无数人提交了一份半生不熟的申请,被合理地拒绝了,或者提交了一份像样的计划,被不公平地拒绝了,然后就放弃了。这样的拒绝意味着全国各地的人,已经在申请上花费了成百上千英镑,必须没有延长,给他们的孩子自己的房间或家庭一个大的,明亮的早餐室。更糟糕的是,他们得到了一个并非他们真正想要的折衷方案的许可。
当我不得不拒绝申请申请人拒绝被设计的提案或者只是无法以一种方式说服我的线路管理者来支持,然后再也没有从申请人那里听到了申请人。他们完全放弃了吗?在大多数情况下,我可以看到较小的变化,这些更改将是可以接受的。预计规划者将提供关于申请拒绝的原因,但不能提出应该来自其建筑师或规划顾问的建议。我的规划决定经常发出非常糟糕的结果,并且在许多情况下,我希望我本可以向申请人解释,如何上诉我的决定。
2014年底,我申请了扩建我在伦敦西部的一层小公寓的规划许可。当时我在城市东部的另一个委员会做规划工作。我从没想过我可能会被拒绝。我是一个有经验的计划者;我了解当地的政策和指导,我申请的延期又传统又无聊。我太自信了,以至于我都懒得给情报官员打电话,试图影响他的决定。
我的申请被拒绝了。策划者建议我重新提交,大大减少了延伸的大小。我这样做了,获得了许可,并进行了作品。六个月后,我的下门邻居申请了一个符合我最初被拒绝同意的扩展(即,比我最终建造的更大)。他的申请由同一名让我失望的同一名官员批准。到了今天,我很遗憾我并没有更难打击我想要的结果。当时,经验睁开眼睛,对各个规划者的随机,不合理的决定可以对谦卑的房户和他们的家园的正确享受。
我离开了理事会规划(并加入了黑暗的一面),因为我想帮助第一名的人首先提交薄弱的应用程序,毫无希望成功,并且被我们失败的规划系统受到如此不公平地对待的人。在前一个案例中,简单的变化可以使糟糕的方案可以接受。在后者中,您必须完全从安理会申请,并通过规划上诉,政府检查员的决定得到了重新考虑的决定。
我的公司Just Planning是一家上诉专家。我个人提交了数以千计的规划上诉,并赢得了大部分。我知道得到你想要的东西的许可是多么容易,有多少人最终得到的东西比你想要的要少。我们的家是我们最宝贵的资产,也是我们花费大量时间的地方。一个扩展持续永远(相当),这是重要的得到它的权利。
本书适用于正在与规划系统接触并需要某些方向的住户。设计师和房地产开发人员也会有兴趣,他还抓住了复杂的规划系统。它始于达到较小规模发展的规划失败。它继续列出计划之旅的六个关键步骤:获得正确的设计,利用允许的发展权,了解规划决定是如何制定规划,有效地申请,吸引拒绝和避免执法行动。它以一些黑客结尾 - 我多年来学到的提示和技巧,这可能会通过规划迷宫顺利。
免责声明:我提供的一般建议来自我多年来的经验。它主要适用于英格兰和威尔士——苏格兰和北爱尔兰的规划系统略有不同(尽管原则是相同的)。我的建议并非详尽无遗。正如你即将发现的那样,计划是一个复杂的世界,所以在依赖以下页面中的任何信息之前,总是要听取针对你的情况定制的专业建议。
你可能会注意到,我指的是“规划者”和“案例官员”——在这两种情况下,我指的都是处理和评估规划申请的委员会雇员。为了便于理解(并出于习惯),我将决定规划申请的机构称为“理事会”,尽管严格地说,我指的是“地方规划当局”。我把准备和提交规划申请的人称为“设计师”——我避免使用“建筑师”这个词,因为并不是所有准备和提交规划申请的人都是成熟的建筑师(他们也不需要是),“制图人”这个词显得笨拙和笨拙。你可能不熟悉的术语(规划者喜欢行话!)在书的后面用粗体标出并定义。